Moj pokojni otac 1997. godine imao je namjeru prodati obiteljsku kuću te je stoga ovlastio agenta za posredovanje u prodaji nekretnina radi pronalaženja kupca. Tog agenta je ovlastio za te radnje potpisom na punomoći. Ovlašteni agent je našao kupca, i to Republiku Hrvatsku, te je na temelju punomoći koju mu je otac potpisao zaključio ugovor o kupoprodaji, primio novac i taj ugovor proveo u zemljišnim knjigama. Međutim, otac agenta nije ovlastio da zaključi kupoprodajni ugovor, kao ni da primi novac, niti je predmetna punomoć sadržavala ovlaštenje za prijenos prava vlasništva. Otac je za života pokrenuo sudski postupak radi raskida ugovora o kupoprodaji i u tom postupku nije uspio. Postoji li mogućnost da se ovakva uknjižba u zemljišne knjige proglasi nevažećom s obzirom na to da moj otac nije nikoga ovlastio za izdavanje tabularne izjave?

Slavko T., Karlovac

Člankom 129 Zakona o zemljišnim knjigama (NN br. 91/96, 68/98, 137/99, 114/04, 107/07, 152/08, 126/10, 55/13, u daljnjem tekstu ZZK) propisano je da je nositelj knjižnog prava, koje je povrijeđeno uknjižbom u korist neke osobe, ovlašten radi zaštite toga svoga prava zahtijevati brisanje svake uknjižbe koja ga vrijeđa i uspostavu prijašnjeg zemljišnoknjižnog stanja (brisovna tužba) sve dok ne nastupe činjenice na temelju kojih bi mu povrijeđeno knjižno pravo i tako trebalo prestati, ako zakonom nije drugačije određeno. S druge strane, članak 53 ZZK-a propisuje sljedeće: “(1) Kad bi kao temelj dopuštenju uknjižbe trebala poslužiti privatna isprava potpisana po opunomoćeniku, da bi se dopustila uknjižba protiv opunomoćitelja nužno je da je opunomoćenikov potpis na toj ispravi ovjerovljen sukladno članku 52. ovoga Zakona; (2) Da bi se uknjižba mogla dopustiti na temelju privatne isprave potpisane po opunomoćeniku, on se kao takav treba iskazati: – punomoći koja mu je izdana upravo za taj posao (posebna punomoć), ili – općom punomoći ili punomoći izdanom za tu vrstu poslova (generična punomoć) koja nije u času podnošenja prijedloga starija od jedne godine; (3) Da bi se uknjižba mogla dopustiti na temelju privatne isprave potpisane po opunomoćeniku, nužno je da istinitost potpisa opunomoćitelja na punomoći bude ovjerovljena. Na tu ovjeru na odgovarajući se način primjenjuju odredbe članka 52. ovoga Zakona.”

Prema citiranim zakonskim odredbama, pred vama stoji mogućnost pokretanja sudskog postupka brisovnom tužbom. Međutim, u takvom sudskom postupku presudno je utvrđivati opseg punomoći koju je vaš otac dao agentu za posredovanje u prodaji nekretnina i to sukladno odredbama Zakona o obveznim odnosima. U identičnoj situaciji Županijski sud u Zadru u svojoj odluci Gž-839/16 smatra da sama činjenica da punomoć nije specijalna punomoć, u kojoj je točno navedena granica ovlaštenja, ne znači da ista ne egzistira ukoliko je sukladna članku 53 ZZK-a. U tom slučaju potrebno je provjeriti da li je vaš otac primio novac od kupoprodaje te na taj način prekoračenje ovlaštenja odobrio, da li je i na koji način potpis na predmetnoj punomoći ovjeren. Odnosno, okosnica ovakve vaše situacije je činjenica da li je vaš otac potpisao specijalnu punomoć, kako vi navodite, samo radi posredovanja u prodaji nekretninom s ograničenim ovlaštenjima ili se u konkretnom slučaju radi o općoj punomoć kako propisuje članak 53 ZZK-a.

Zemljišnoknjižno pravo propisuje strogu pravnu formu kojoj se mora udovoljiti kako bi se udovoljilo i zahtjevu za uknjižbu u zemljišne knjige. Ukoliko takva forma nije zadovoljena, a uknjižba se dozvoli, znači da je takva uknjižba nezakonita. U konačnici nije valjan ni pravni posao, odnosno kupoprodajni ugovor koji je zaključen na temelju nezakonite punomoći. Ono što ovog trenutka izloženi pravni problem čini kompliciranim u njegovom rješavanju svakako je činjenica što se radi o odnosima nastalima prije više od 20 godina, što otežava dokazivanje svih nezakonitosti.