Kao povratnica u Republiku Hrvatsku i bivša nositeljica stanarskog prava ostvarila sam pravo na stambeno zbrinjavanje. Stoga sam 2016. godine dobila u najam stan u vlasništvu Republike Hrvatske u kojem i sada živim. S obzirom na to da želim postati vlasnica tog stana, podnijela sam zahtjev nadležnom tijelu za njegov otkup. Međutim, moj zahtjev za otkup je odbijen s obrazloženjem da se predmetni stan nalazi u zgradi koja nije etažirana te da stan nije upisan u zemljišne knjige. Ovakvo obrazloženje dano je iako je stan upisan u knjigu položenih ugovora i za taj stan se izdaje poduložak s opisom nekretnine. Da li postoji način da zaštitim svoje pravo na otkup stana, jer razlog zbog kojeg me se odbija nije utemeljen i smatram ga načinom na koji me se pokušava šikanirati?
Nevenka K., Zagreb
Kako ste svoje pravo na stambeno zbrinjavanje ostvarili kroz uvjete određene Uredbom o utvrđivanju statusa bivših nositelja stanarskog prava i članova njihovih obitelji, te uvjetima i postupku njihovog stambenog zbrinjavanja (NN 133/2013), dalje svoje pravo na kupnju tog stana ostvarujete sukladno Uredbi o uvjetima za kupnju obiteljske kuće ili stana u državnom vlasništvu na područjima posebne državne skrbi (NN 19/11, 56/11, 3/139, u daljnjem tekstu Uredba o uvjetima kupnje). Dalje, prema članku 2 Uredbe o uvjetima kupnje određeno je da je predmet prodaje uz stan i odgovarajući dio zajedničkih dijelova i uređaja zgrade, te zemljišta koje pripada zgradi. Knjige položenih ugovora bile su osnovane radi upisa vlasništva na stanovima u društvenom vlasništvu na kojima je postojalo stanarsko pravo i koji su otkupljeni po Zakonu o prodaji stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo. Izvadak iz knjige položenih ugovora dokaz je o vlasništvu stana i na istom su upisani podaci o vlasniku, opis stana i podaci o katastarskim česticama na kojima se nalazi zgrada. Pored knjige položenih ugovora, osnovana je i zemljišna knjiga u kojoj su upisana zemljišta na kojima su izgrađene zgrade čiji su se posebni dijelovi otkupljivali, jer se zgrada izgrađena na zemljištu u društvenom vlasništvu smatrala posebnom nekretninom. Stupanjem na snagu Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u članku 370 st. 2 određeno je: “2) Vlasnik posebnoga dijela zgrade iz stavka 1. ovoga članka nakon stupanja na snagu ovoga Zakona ostaje vlasnikom svoga posebnoga dijela nekretnine, a nositelj prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade postaje vlasnikom toga posebnoga dijela, s time da se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine neodvojivo povezuje s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine po odredbama stavka 3. i 4. ovoga članka.” Nakon uspostave jedinstva zemljišta i zgrade kao i posebnih dijelova zgrade, daljnji pravni promet stanova koji se nalaze u zgradama koje nisu etažirane provodi se na način da se u pravnom poslu koji predstavlja način prijenosa vlasništva nekretnina sukladno čl. 68 i 370 st. 4 Zakona o vlasništvu stječe pravo vlasništva na posebnom dijelu i suvlasničkom dijelu zemljišta te zajedničkih dijelova i uređaja zgrade povezanih u stvarnim pravima s vlasništvom posebnog dijela zgrade.
U Republici Hrvatskoj traje postupak povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upis vlasništva posebnog dijela nekretnine. Međutim, tamo gdje tog postupka još nema ili nije dovršen, ti stanovi nisu stavljeni izvan pravnog prometa. U takvim situacijama još uvijek je dokaz vlasništva upravo izvadak iz knjige položenih ugovora. Prema tome, možete pokrenuti sudski postupak ukoliko su ispunjene sve ostale zakonske pretpostavke za ostvarenje prava na otkup stana koji koristite temeljem ugovora o najmu. Tužba se podnosi nadležnom sudu radi zaključenja kupoprodajnog ugovora između Republike Hrvatske i vas. Pravomoćna i ovršna sudska presuda predstavljat će osnovu za upis prava vlasništva u zemljišne knjige.
