Prije više od 40 godina moji roditelji su od tadašnjeg susjeda kupili zemljište i na njemu sagradili kuću, staju i dvije gospodarske zgrade. Međutim, danas u zemljišnoknjižnom izvatku stoji da je to zemljište od 2005. godine vlasništvo Republike Hrvatske.
Tada je Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama u korist Republike Hrvatske kupila to zemljište i to od osobe od koje su tu istu zemlju kupili i moji roditelji. Nitko nas o tome nikada nije obavijestio, niti je Republika Hrvatska ikada na bilo koji način sporila naše pravo na toj imovini. Na koji način moji roditelji mogu ispraviti pogrešku koja je nastala prilikom te kupoprodaje i upisa Republike Hrvatske u zemljišne knjige?
Duško V., Hrvatska Kostajnica
Jasno je da su nekretnine koje su u vašem posjedu i čiji ste izvanknjižni vlasnici postale predmet kupoprodaje upravo zbog nesređenog zemljišnoknjižnog stanja – neusklađenosti faktičkog stanja s pravnim stanjem u zemljišnim knjigama. Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama, postupajući u korist Republike Hrvatske prilikom kupoprodaje nekretnina u vlasništvu vašeg susjeda, vjerojatno je u kupoprodajni ugovor unijela sve zemljišnoknjižne čestice koje su tog trenutka u zemljišnim knjigama bile upisane kao njegovo vlasništvo, pa tako i dio vaše imovine. Prije potpisivanja ugovora, Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama bila je u obvezi utvrditi stvarno stanje predmetnih nekretnina, što očito u konkretnom slučaju nije učinjeno.
Sukladno članku 88 Zakona o obveznim odnosima (NN 53/91, 73,/91, 3/94, 7/96, 112/99), proizlazi da ugovor što ga neka osoba sklopi kao punomoćnik u ime druge osobe bez njenog ovlaštenja obvezuje neovlašteno zastupanog samo ako ugovor naknadno odobri, a ako neovlašteno zastupani ni u ostavljenom roku ugovor ne odobri, smatra se da ugovor nije ni sklopljen. Da biste ispravili pogreške koje su nastale predmetnom kupoprodajom morate krenuti s podnošenjem zahtjeva nadležnom državnom odvjetništvu kako bi vam u postupku mirnog rješenja spora Republika Hrvatska priznala pravo vlasništva nad spornim česticama iz predmetnog kupoprodajnog ugovora. Ukoliko u roku od tri mjeseca državno odvjetništvo ne prihvati prijedlog mirnog rješenja spora, tada ste ispunili zakonsku pretpostavku za pokretanje sudskog spora protiv Republike Hrvatske, Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama, a treća osoba koju također morate tužiti je susjed koji je učesnik odnosno prodavatelj u spornoj preprodaji vaše imovine.
Tužba kojom pokrećete sudski postupak mora sadržavati tri točke zahtjeva. Kao prvo, morate zahtijevati da se utvrdi da kupoprodajni ugovor koji je u korist Republike Hrvatske zaključila Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama nije sklopljen u dijelu koji se odnosi na kupoprodaju zemljišnoknjižnih čestica koje su u vašem izvanknjižnom vlasništvu. Zatim, u toku sudskog postupka morate dokazati da ste izvanknjižni vlasnik predmetnih nekretnina, način na koji ste stekli vlasništvo i od koga. Stoga druga točka tužbenog zahtjeva treba sadržavati utvrđenje da ste vi vlasnik točno određenih zemljišnoknjižnih čestica iz određenog zemljišnoknjižnog izvatka, a koje su predmet tog sudskog spora. U konačnici, da bi cijeli postupak bio svrsishodan, treća točka tužbenog zahtjeva mora se odnositi na određivanje brisanja zemljišnoknjižnog upisa izvršenog na temelju onog dijela ugovora o kupoprodaji za koji je u prvoj točki zahtjeva utvrđeno da nije ni sklopljen. Mora se odrediti brisanje prava vlasništva Republike Hrvatske i naložiti upis vašeg prava vlasništva.
Ako sud donese odluku kojom usvaja tužbeni zahtjev, a koja sadrži sve točne podatke kako u odnosu na učesnike odnosno strane u postupku tako i točne identifikacijske podatke o spornim česticama, takva pravomoćna i ovršna presuda predstavlja valjanu ispravu na temelju koje će se u zemljišnim knjigama uskladiti faktičko stanje s pravnim stanjem i ispraviti propusti koji su učinjeni prilikom zaključenja kupoprodajnog ugovora.
