Novu obiteljsku kuću, garažu i pomoćnu zgradu sagradio sam na mjestu gdje je bila stara kuća koju je još moj otac naslijedio od svoga oca. U posjedovnom listu upisan sam kao posjednik katastarskih čestica koje su opisane kao oranice, iako se na njima nalaze objekti, dok je u zemljišnim knjigama na istim tim česticama kao vlasnik upisana Republika Hrvatska.
Obratio sam se Državnom odvjetništvu sa zahtjevom da mi se prizna pravo vlasništva na tim katastarskim česticama jer su iste bile još u posjedu mojih predaka koji su na njima sagradili kuću. Međutim, Državno odvjetništvo nije prihvatilo moj zahtjev s obrazloženjem da se nisu stekle zakonske pretpostavke stjecanja prava vlasništva dosjelošću na nekretninama koje su sada u vlasništvu Republike Hrvatske, a bile su društveno vlasništvo. Na koji način mogu uskladiti ovakvo faktičko stanje sa stanjem u zemljišnim knjigama?
Milan N., Karlovac
U vašem slučaju otvara se pitanje dosjelosti kao ustanove stjecanja stvarnih prava temeljem zakona. Naime, rezultat učinka dosjelosti je u pretvaranju činjeničnog u pravno stanje i na taj način se legalizira ono što u stvarnosti postoji niz godina. U našem pravnom poretku, prema odredbi članka 28. stavka 1. Zakona o preuzimanju Zakona o osnovnim vlasničkopravnim odnosima (Narodne novine br. 53/91), na nekretninama u društvenom vlasništvu nije bilo moguće steći vlasništvo dosjelošću, a u rok za stjecanje vlasništva dosjelošću na nekretninama koje su na dan 8. listopada 1991. godine bile društveno vlasništvo ne računa se vrijeme posjedovanja proteklo prije tog datuma.
Stoga Državno odvjetništvo odbija vaš zahtjev kojim tražite da vam se prizna pravo vlasništva jer smatra da nije protekao rok za stjecanje vlasništva dosjelošću naveden u odredbi članka 159. st. 4 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00 i 114/01, u daljnjem tekstu: Zakon o vlasništvu). Odnosno, u konkretnom slučaju rok za stjecanje prava vlasništva dosjelošću na nekretninama u vlasništvu Republike Hrvatske počeo je teći od 8. listopada 1991. godine i vrijeme samostalnog posjeda mora trajati četrdeset godina.
Međutim, načelo nemogućnosti stjecanja prava vlasništva dosjelošću na društvenom vlasništvu ne odnosi se na slučajeve kada je vrijeme potrebno za dosjelost isteklo prije 6. travnja 1941., jer u tom periodu nije bilo društvenog vlasništva (općenarodne imovine), pa se na tim nekretninama moglo steći pravo vlasništva dosjelošću protekom vremena od 40 godina, prema tada važećem OGZ-u. Kako ste naveli da je predmetna nekretnina bila u vlasništvu vaših predaka, imate mogućnost da pred sudom dokazujete činjeničnu tvrdnju da su vaši prednici stekli pravo vlasništva dosjelošću do 6. travnja 1941. godine.
Budući da se u vašem slučaju radi i o tome da je na društvenom vlasništvu izgrađena obiteljska kuća s pomoćnim objektima, postavlja se i pitanje mogućeg stjecanja prava vlasništva građenjem, u prilog čemu izdvajamo dio obrazloženja ustavne odluke broj U-III-3214/2005U-III-3214/2005 od 19. ožujka 2008. godine:
“U konkretnom slučaju mjerodavna je odredba članka 367. stavka 1. Zakona o vlasništvu, koja glasi: (1) Ako je do stupanja na snagu ovoga Zakona na zemljištu u društvenom vlasništvu izgrađena zgrada u nečijem vlasništvu te je upisana u zemljišnoj knjizi kao zemljišnoknjižno tijelo zasebno od zemljišta na kojem je izgrađena, vlasnik zgrade steći će pravo vlasništva cijele nekretnine spajanjem svih tih zemljišnoknjižnih tijela u jedno uz upis prava vlasništva na spojenom tijelu u korist vlasnika zgrade.
Ističe se da je ranije načelo superficies solo cedit određivalo da vlasniku zemljišta pripada sve ono što je na zemljištu izgrađeno ili na drugi način s njim trajno povezano. Međutim, u naprijed citiranoj odredbi Zakona o vlasništvu propisana je inverzija ovog načela, tako da vlasniku zgrade pripada vlasništvo na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, kao i na zemljištu nužnom za redovito korištenje zgrade.
Odredbom članka 388. stavka 2. Zakona o vlasništvu propisano je da stjecanje, promjena, pravni učinci i prestanak stvarnih prava do stupanja na snagu ovoga Zakona prosuđuju se prema pravilima koja su se primjenjivala u trenutku stjecanja, promjene i prestanka prava i njihovih pravnih učinaka. Kako podnositelj u tužbi upire i na činjenicu da je građenjem stekao pravo vlasništva, treba istaći da je u vrijeme izgradnje kuće vrijedio režim društvenog vlasništva, pa se na konkretni slučaj imala primijeniti odredba iz paragrafa 418. OGZ-a koja je omogućavala stjecanje prava vlasništva građenjem, ukoliko je vlasnik zemljišta to građenje dopustio ili se pak istome nije protivio. Kako se, dakle, vlasnik kao i nitko drugi nije protivio ovom građenju, to je podnositelj i primjenom OGZ-a mogao steći traženo pravo vlasništva na spornoj nekretnini.”
S obzirom na gore navedeno, vaš pravni problem moguće je riješiti u sudskom postupku u kojem ćete dokazivati da je pravo vlasništva na predmetnim nekretninama stečeno građenjem i/ili pravnim institutom dosjelosti do 6. travnja 1941. godine.
