Vlasnica sam samostojećeg objekta odnosno kuće u kojoj se nalazi stan. Stan je upisan u knjigu položenih ugovora, dok je na zemljištu na kojem se nalazi kuća upisano društveno vlasništvo. Na gruntovnicu sam podnijela prijedlog radi brisanja društvenog vlasništva i upisa prava vlasništva zemljišta na moje ime, a sve sukladno čl. 370 Zakona o vlasništvu. Međutim, taj moj prijedlog je odbijen. U obrazloženju tog rješenja kratko stoji da se zahtjevu ne može udovoljiti iz razloga što se ne može utvrditi od kojih posebnih dijelova se sastoji kuća i tko su vlasnici tih posebnih dijelova. Na koji način mogu upisati vlasništvo zemljišta na kojem se nalazi kuća sa stanom?
Stana P., Osijek
Svaki zemljišnoknjižni postupak je strogo formalnopravni postupak i stoga prijedlozi kojima se pokreću takvi postupci moraju imati priloženu svu zakonom određenu dokumentaciju kako bi se takvim prijedlozima udovoljilo. U prijedlogu se pozivamo na načela jedinstva zemljišta i kuće i posebnih dijelova kuće prema članku 367 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji propisuje da vlasnik zgrade izgrađene na zemljištu u društvenom vlasništvu do stupanja na snagu tog zakona stječe pravo vlasništva cijele nekretnine. I pozivamo se na članak 370 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji određuje: “(2) Vlasnik posebnoga dijela zgrade iz stavka 1. ovoga članka nakon stupanja na snagu ovoga Zakona ostaje vlasnikom svoga posebnoga dijela nekretnine, a nositelj prava raspolaganja na posebnom dijelu zgrade postaje vlasnikom toga posebnoga dijela, s time da se vlasništvo posebnoga dijela nekretnine neodvojivo povezuje s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine po odredbama stavka 3. i 4. ovoga članka.”
Međutim, Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisa vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) (NN pročišćeni tekst broj 121/13 i 61/18, u daljnjem tekstu Pravilnik o povezivanju) u članku 2 propisuje što takav prijedlog mora sadržavati: 1. dokaz da je utvrđena građevna čestica; 2. izvod iz katastra zemljišta o nekretnini; 3. u slučaju ako se podaci iz zemljišne knjige i katastra o katastarskoj čestici ne slažu samo u odnosu na broj katastarske čestice, potvrdu nadležnog ureda za katastar o identifikaciji katastarske čestice; 4. ako je katastarska čestica kao građevna čestica formirana u katastru, a promjena nije provedena u zemljišnoj knjizi, odgovarajući geodetski elaborat; 5. međuvlasnički ugovor iz čl. 375 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, kao i druge isprave koje opravdavaju prijedlog; 6. podatke o podulošcima iz knjige položenih ugovora; 7. ispravu na temelju koje bi neupisani vlasnik posebnog dijela mogao zatražiti upis.
Dakle, u odnosu na vašu situaciju, morate podnijeti novi prijedlog nadležnom zemljišnoknjižnom sudu sa zahtjevom za povezivanje zemljišne knjige s knjigom položenih ugovora. Budući da se radi o samostojećem objektu u kojem se nalazi stan, taj prijedlog treba sadržavati potvrdu nadležnog ureda za prostorno uređenje od čega se kuća sastoji (ukoliko ste kuću legalizirali, onda to nije potrebno jer je upisana u zemljišne knjige) i potrebni su vam etažni elaborat i suvlasnička izjava svih suvlasnika ako ih ima. Nakon što sud upiše posebni dio kako je to opisano u etažnom elaboratu, kao i sve pravne činjenice na nekretnini i posebnim dijelovima koji mogu biti predmet upisa, odredit će se zatvaranje poduloška u knjizi položenih ugovora. Na zatvorenom podulošku bit će vidljivo u koji uložak je prenesen upis iz knjige položenih ugovora, i tako će u zemljišnoj knjizi također biti vidljivo iz kojih poduložaka su preneseni podaci.
U vašem slučaju nije bilo dovoljno, prema članku 367 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, podnijeti prijedlog radi brisanja društvenog vlasništva kako biste uspostavili jedinstvo zemljišta i kuće. Potrebno je prema članku 370 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i Pravilniku o povezivanju podnijeti i prijedlog za povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisa vlasništva posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) u zemljišne knjige.
