Još 1985. godine dobio sam od poduzeća u kojem sam radio stanarsko pravo na stan u Zagrebu. Odmah sam se u taj stan uselio i koristio ga sve do 1992. godine. Nakon što sam ga privremeno napustio jer sam morao otputovati izvan Republike Hrvatske, u njega je provalio i uselio se moj kolega iz firme u kojoj sam radio. Firma je pokrenula sudski postupak u kojem se tražilo da mi se oduzme stanarsko pravo jer stan nisam koristio duže od šest mjeseci. U tom sporu odbijena je tužba, što znači da mi stanarsko pravo nije oduzeto. Nakon što je presuda postala pravomoćna, podnio sam zahtjev za otkup tog stana. Na taj zahtjev nikada mi nije odgovoreno. U situaciji sam da sam nakon 25 godina dokazao da stan nisam napustio, ali na kraju sam ipak ostao bez njega. Podnio sam tužbu radi utvrđenja ništetnosti kupoprodajnog ugovora kojim je taj stan u vrijeme trajanja sudskog postupka prodan kolegi koji je u njega provalio. Mogu li zatražiti ponovno korištenje tog stana, odnosno da li ga mogu otkupiti kao i svi drugi nosioci stanarskog prava?

Milan P., Zagreb

U odgovoru na vaše pitanje treba razlučiti kada je nastupila prekluzija zahtjeva za otkup stana i da li kao nositelj stanarskog prava možete s uspjehom zahtijevati utvrđenje ništetnosti ugovora čiji je predmet stan na kojem imate stanarsko pravo. Vrhovni sud Republike Hrvatske u svojoj rješidbi Rev-2057/15 iznio je stav da i kada bi takav ugovor bio ništetan, to ne bi davalo pravo tužitelju da stan otkupi temeljem Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo (NN broj 43/92, 49/92, 69/92, 25/93, 48/93, 2/94, 44/94, 47/94, 58/95, 103/95, 11/96, 11/97, 68/98, 96/99, 120/00, 94/01 i 78//02 – dalje u tekstu ZPS). Dakle, stav Vrhovnog suda je da ako imate stanarsko pravo, jedino ste ovlašteni ostvarivati ono što proizlazi iz njega, a to je tražiti sklapanje ugovora o kupnji stana.

U odnosu na rok za podnošenje zahtjeva za otkup stana, Vrhovni sud u istoj odluci citira odluku Rev-436/11 od 17. rujna 2013. prema kojoj je zahtjev odbijen iz razloga što tužitelj nije u zakonom propisanom roku, i to do 31. prosinca 1995. godine, podnio zahtjev za kupnju stana pa da je sukladno članku 4 stav 1 i 2 ZPS-a u svom pravu prekludiran. Prema odredbama članka 4 stav 2 ZPS-a, propisna su dva roka: (a) rok za podnošenje zahtjeva za kupnju stana prodavatelju u pisanom obliku i (b) rok u kojem kupac mora zatražiti sklapanje ugovora. Prvi rok za podnošenje zahtjeva za kupnju stana istekao je 31. prosinca 1995. godine. Drugi rok u kojem kupac mora zatražiti sklapanje ugovora iznosi šest mjeseci, a taj rok počinje teći od dana podnošenja zahtjeva za kupnju stana.

Držeći se recentne sudske prakse, za zaključiti je da iako je stanarsko pravo protumačeno kao imovinsko pravo, sudovi ne štite vaše ljudsko pravo zagarantirano člankom 50 Ustava Republike Hrvatske kao i člankom 1 Protokola 1 Konvencije za zaštitu ljudskih prava i osnovnih sloboda. Kod vas je situacija takva da zbog objektivnih okolnosti, u konkretnom slučaju zbog trajanja sudskog procesa o otkazivanju stanarskog prava, niste bili u mogućnosti da poduzmete određene radnje u rokovima određenim zakonom. Međutim, savjetovati vam da je ostala pravna mogućnost sudskim putem zatražiti zaključenje kupoprodajnog ugovora i dokazivati zbog kojih zapreka niste podnijeli zahtjev u roku, nije pravni savjet koji će vam pomoći da riješite ovu situaciju. U ovakvim slučajevima rješenje se može pronaći u programu stambenog zbrinjavanja. Pravo na stambeno zbrinjavanje mogu ostvariti povratnici – bivši nositelji stanarskog prava koji se žele vratiti i trajno živjeti u Republici Hrvatskoj, bez obzira na to da li se nalaze izvan ili u Republici Hrvatskoj. Uvjet za stambeno zbrinjavanje je da osobe nemaju u vlasništvu ili suvlasništvu drugu useljivu obiteljsku kuću ili stan na području Republike Hrvatske ili na području država nastalih raspadom bivše SFRJ ili drugim državama u kojima borave, ili da iste nisu prodali, darovali ili na bilo koji drugi način otuđili nakon 8. listopada 1991. godine, odnosno da nisu stekli pravni položaj zaštićenog najmoprimca. Stoga bi vaš put rješavanja problema kao nositelja stanarskog prava bio izgledniji u procesu stambenog zbrinjavanja, ukoliko ispunjavate navedene pretpostavke.