Pred sam rat, točnije u augustu 1991. godine, zaključila sam kupoprodajni ugovor s Tempom, poduzećem za građevinski inženjering (danas u stečaju) radi kupnje dvosobnog stana u novogradnji u Gračacu. Tim ugovorom je određeno da se kupoprodajna cijena stana plati na način da se iznos od 50 posto površine stana plati do 2. septembra 1991., a preostali dio stana u dvije rate i to prva rata do 18. septembra 1991., a druga rata do 18. oktobra 1991. Dana 19. augusta 1991. uplatila sam iznos od 5.000,00 din na blagajni prodavatelja, dok sam 50 posto cijene stana sukladno odredbi čl. 5. ugovora uplatila dana 27. augusta 1991. u SDK-u Gračac. S druge strane, Tempo kao prodavatelj nije izvršio svoju obavezu i predao mi stan u posjed. Predmetni stan ostao je u neuseljivom stanju, bez vrata, prozora, podova, stolarije, sanitarija itd. Stoga sam ušla u posjed kupljenog stana u proljeće 1992. godine i svojim vlastitim sredstvima stan dovela u funkciju stanovanja, računajući da ću po okončanju ratnih zbivanja s prodavateljem kompenzirati izvršena ulaganja i preostalu neplaćenu kupoprodajnu cijenu stana te ishoditi upis svog prava vlasništva. No nakon povratka iz izbjeglištva 1998. godine saznajem da se u predmetni stan uselio privremeni korisnik temeljem rješenja Stambene komisije Općine Gračac. Do danas nisam povratila pravo posjeda tog stana niti sam se upisala kao vlasnik.
Postoji li mogućnost da zatražim povrat stana u posjed i steknem pravo vlasništva na predmetnom stanu temeljem kupoprodajnog ugovora, odnosno je li moguće zatražiti povrat sredstava koja sam uložila u stan kao i uplaćenu kupoprodajnu cijenu?
Jovanka K., Gračac
U prilično detaljno iznesenom činjeničnom stanju vašeg pravnog problema valja svakako krenuti od toga da je predmetni stan podoban za stanovanje i samim time i za iznajmljivanje trećim osobama zahvaljujući upravo vašem izvršenom ulaganju u taj stan. To dalje znači da ste temeljem Ugovora o kupoprodaji izvršili svoje obveze u pretežitom dijelu, dok prodavatelj to nije učinio. To bi moglo predstavljati pravni argument kojim ćete se pozvati na to da nesporno polažete vlasnička prava (izvanknjižno vlasništvo) na predmetnom stanu. Takvim pravnim argumentom otvara se mogućnost da ustanete tužbom izlučnog vjerovnika i tražite da se iz stečajne mase (s obzirom na to da je Tempo u stečaju) izuzme stan koji je predmet spora. U tom slučaju tužba nije nedopuštena i sud je ne smije odbaciti.
Dalje navodite da prodavatelj nije izvršio svoje ugovorne obveze. No nakon protoka vremena od 25 godina nije više moguće od prodavatelja tražiti izvršenje ugovornih obveza jer je takav zahtjev zastario. Također je zastarjelo i vaše potraživanje s osnova izvršenih ulaganja u predmetni stan, kao i zahtjev za povrat uplaćenog kupoprodajnog iznosa u poslovnici SDK-a Gračac 1991. godine. Napominjemo da je opći zastarni rok pet godina od dana dospjelog potraživanja.
Ukoliko se vratimo argumentaciji kako nesporno polažete vlasnička prava (izvanknjižni vlasnik) na predmetnom stanu, otvaraju nam se nova pitanja jeste li temeljem valjanog pravnog posla, konkretno ugovora o kupoprodaji, stekli pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini. U čl. 33 Zakona o vlasništvu stoji da se na temelju pravnog posla pravo vlasništva na nekretnini stječe upisom u javnu knjigu, što znači da ćete postati vlasnik tek nakon što se uknjižite u zemljišne knjige. Članak 119 st.1 Zakona o vlasništvu određuje da se vlasništvo nekretnine stječe zakonom predviđenim upisom stjecatelja vlasništva u zemljišnoj knjizi na temelju valjanog očitovanja volje dotadašnjeg vlasnika usmjerene na to da njegovo vlasništvo prijeđe na stjecatelja, ako zakonom nije drugačije određeno. To dalje znači da vam prodavatelj mora izdati tabularnu izjavu na temelju koje ćete se uknjižiti u zemljišne knjige.
Time se vaša situacija dalje pravno komplicira jer Tempo ne želi priznati vaše pravo vlasništva na predmetnoj nekretnini, a time ni dobrovoljno izdati tabularnu izjavu. Ukoliko biste ustali tužbom i tužbenim zahtjevom za izdavanje tabularne isprave, u tom slučaju, a sukladno sudskoj praksi Vrhovnog suda Rev-1944/2001 u slučaju kada se radi o stjecanju prava vlasništva na temelju pravnog posla, a predmet spora je zahtjev za izdavanje tabularne isprave, radi se o parnici za ispunjenje ugovora, odnosno o obvezno-pravnom zahtjevu, a ne o vlasničkoj tužbi. U tom slučaju također biste mogli biti izloženi mogućnosti tuženog da istakne prigovor zastare za izdavanje tabularne izjave, a taj prigovor bi mu sud usvojio.
Dakle vaš pravni problem koji smo temeljito razmotrili možemo jedino sagledati i pokušati riješiti u kontekstu predmnijevanog vlasnika (pretpostavljenog vlasnika). Članak 166 Zakona o vlasničkim odnosima glasi: “(1) Onoga tko u postupku pred sudom ili drugim nadležnim tijelom dokaže pravni temelj i istinit način svoga stjecanja stvari smatrat će se vlasnikom te stvari (predmnijevani vlasnik) prema osobi koja stvar posjeduje bez pravnoga temelja ili na slabijem pravnom temelju. (2) Predmnijevanom će vlasniku na njegov zahtjev predati posjed stvari posjednik koji nema pravni temelj posjedovanja ili je slabiji time što mu je posjed nepošten ili nezakonit, ili što ne može označiti svojega prednika ili može samo sumnjivoga, ili što je stekao posjed stvari besplatno a onaj koji zahtijeva posjed bio ga je stekao naplatno; no neće mu trebati predati posjed stvari posjednik koji ima jednako jak pravni temelj kao on.”
Ukoliko biste na ovaj način uspjeli riješiti problem, to bi značilo da biste ponovno ušli u predmetnu nekretninu i koristili je kao pošteni posjednik i predmnijevani vlasnik, što je za dane prilike i jedino moguće.
