Zapravo, riječ je o najmu stanova što regulira Zakon o najmu stanova, N. N. br. 91/96.

Ovakvim ugovorom obvezuje se najmodavac predati stan za stanovanje najmoprimcu uz za to određenu najamninu. U čl. 4 stoji da se ugovor sklapa samo s jednom osobom ali iznimno i s oba bračna druga. Da bi bio pravno valjan ovakav ugovor mora biti sastavljen u pisanom obliku. Kako bi bila veća pravna sigurnost u ugovoru se mora navesti opis stana, visina najamnine kao i način plaćanja, vrsta troškova koji se plaćaju i način plaćanja, podatke o osobama koje će stan koristiti s najmoprimcem, vrijeme trajanja najma, zatim odredbe o održavanju stana, pa odredbe o uporabi zajedničkih prostorija, zajedničkih dijelova i uređaja zgrade kao i zemljišta, te na kraju odredbe o primopredaji stana (čl. 5). Dvije su vrste najamnine, i to: a) zaštićena najamnina, b) slobodno ugovorena najamnina. Ne može se visina najamnine mijenjati prije isteka roka od jedne godine, dok nakon toga visina najamnine može biti izmijenjena za daljnje razdoblje, ali ne u iznosu većem od 20% prema prosjeku slobodno ugovorene najamnine u istom naselju, odnosno županiji za sličan stan.

Najmodavac mora stan predati u stanju pogodnom za stanovanje, dok se pri predaji sastavlja zapisnik kojim se utvrđuje stanje stana kakvo je bilo prije predaje. Najmodavac je dužan stan održavati, dok je najmoprimac dužan stan čuvati od oštećenja. Najmoprimac ne smije vršiti preinake u stanu bez pisane suglasnosti najmodavca (čl. 14). Najmoprimac odgovara najmodavcu za štete koje nastanu nepravilnim korištenjem stana po općim propisima (Zakon o obveznim odnosima).

Prestanak ugovora

Za dužnu najamninu i neplaćenu najamninu postoji zakonsko založno pravo najmodavca. To znači da najmodavac može pri iseljenju zadržati stvari u stanu (pokućstvo i sl.). Ovakve stvari mogu biti zadržane dok ne bude plaćena najamnina ili novčani iznos nastale štete u stanu. Tu postoji solidarna odgovornost ne samo bračnog druga najmoprimca nego i svih članova obitelji (čl. 15). Pri tome treba kazati da je najmoprimac dužan dozvoliti najmodavcu ulazak u stan radi kontrole. Inače, nanošenje štete je razlog za otkaz stana. Najmoprimac je dužan stan predati najmodavcu u stanju u kakvom ga je primio. Najmoprimac ima pravo uporabe zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi.

Prestanak ugovora nastaje u sljedećim slučajevima: a) ako najmoprimac ne plati najamninu u određenom roku; b) ako najmoprimac bez suglasnosti najmodavca da stan u podnajam; c) ako najmoprimac ometa u mirnom korištenju stana korisnike zgrade; d) ako stan koristi dulje od 30 dana osoba koja nije u ugovoru, ali bez dopuštenja najmodavca; e) ako najmoprimac ne koristi stan za stanovanje već to čini u druge svrhe (čl. 19). Najmodavac ne može otkazati ugovor o najmu iz razloga čl. 19 a da prethodno nije pisanim putem opomenuo najmoprimca da u roku od 30 dana ukloni razloge za otkaz. Ali, najmodavac može i bez opomene otkazati ugovor ako najmoprimac više od dva puta postupi protivno ugovoru, odnosno Zakonu.

Ako najmoprimac nanosi štetu zajedničkim prostorijama, uređajima, instalacijama ili dijelovima zgrade i to čini svojom krivnjom, a u roku od 30 dana istu ne otkloni može se raskinuti ugovor ili ako najmoprimac preinačuje stan, zajedničke prostorije bez pisane suglasnosti najmodavca također (čl. 20). Najmodavac raskida ugovor u pisanom obliku s obrazloženjem i rokom iseljenja iz stana koji ne može bit kraći od 15 dana. Najmodavac daje otkaz ugovora o najmu u pisanom obliku s obrazloženjem, neposredno uz potpis najmoprimca ili poštom preporučeno. Ako se radi o razlozima za otkaz iz čl. 19 Zakona o najmu otkazni rok je tri mjeseca, ali ako se radi o razlozima iz čl. 21, a to je slučaj kad najmoprimac useljava u stan svoje potomke, roditelje ili osobe koje je dužan po propisima uzdržavati onda je otkazni rok 6 mjeseci. Ovakav rok počinje teći od dana kad je obavijest o otkazu predana na poštu. U slučaju da najmoprimac ne postupi po otkazu tada najmodavac tužbom traži iseljenje. Postupak je hitan (čl. 22). Najmoprimac može otkazati ugovor sklopljen na neodređeno vrijeme, ali je dužan obavijestiti najmodavca tri mjeseca prije dana kada namjerava napustiti stan (čl. 22).

Smrt stranaka

Ako umre najmodavac ili se promijeni onda prava i dužnosti prelaze na nasljednika. Ako umre najmoprimac tada prava i obveze prelaze na bračnog druga, a ako ga nema, ista prava prelaze na dijete, pastorka, usvojenike ako su navedeni u ugovoru. U roku od 30 dana o takvoj promjeni najmoprimac mora obavijestiti najmodavca ako ne želi produžiti ugovor. U slučaju da se ne postigne o tome sporazum, protekom roka od 30 dana nakon smrti ili iseljenja smatra se da najmoprimci koriste stan nezakonito (čl. 24).

Ako je ugovor o korištenju stana zaključen na određeno vrijeme smatrat će se da je prešutno obnovljen za isto vrijeme trajanja ako ni jedna ugovorna strana u roku od 30 dana prije isteka roka, odnosno prije isteka ugovorenog vremena ne obavijesti u pisanom obliku drugu ugovornu stranu da ne namjerava sklopiti ugovor na određeno vrijeme.

Ako pak najmodavac želi sklopiti ugovor o najmu stana za daljnje razdoblje, ali prema izmijenjenim uvjetima, dužan je o tome obavijestiti najmoprimca u roku od 30 dana. Ako najmoprimac u roku od 15 dana ne prihvati ponudu, smatrat će se da ne želi ugovor za daljnje razdoblje (čl. 25).

Najmodavac je dužan o sklopljenom ugovoru dostaviti obavijest poreznoj upravi. Još treba reći da se odredbe Zakona o najmu ne odnose na službene stanove, privremeni smještaj (turisti, đaci i sl.) jer se tu zapravo radi o privremenom korištenju i o ničem drugom. I na kraju najmoprimac može dati stan u podnajam, dio ili u cijelosti, samo uz suglasnost najmodavca. Najmodavac je dužan ugovor o najmu dostaviti upravnom odjelu jedinica lokalne samouprave. Zakon o najmu prati bogata sudska praksa budući da su ugovori o najmu česta pravna institucija u pravnom prometu.