Vlasnik sam nekretnine koja se nalazi na prostoru koji je interesantan investitoru za pokretanje minielektrane. Predloženo mi je da zaključim s investitorom ortački ugovor radi dogovora o zajedničkoj gradnji na način da ja kao ortak sudjelujem u izgradnji unosom zemljišta, a drugi ortak, investitor, materijalnom i radnom snagom. Molim vas da mi objasnite što znači ortački ugovor i kada se sklapa.
Mile T., Gračac
Ortački ugovor je obveznopravnog karaktera i reguliran je člankom 637 Zakona o obveznim odnosima koji glasi: “Ugovorom o ortaštvu uzajamno se obvezuju dvije ili više osoba uložiti svoj rad i/ili imovinu radi postizanja zajedničkog cilja. (2) Ortaštvo je zajednica osoba i dobara bez pravne osobnosti.” Ortački ugovor ili ugovor o ortaštvu sklapa se najčešće kod poslova u graditeljstvu, kod kojeg jedna strana ulaže pravo vlasništva na zemljištu, a druga strana znanje, strojeve, opremu, novac, radnu snagu radi postizanja zajedničkog cilja. Kako iz zakonske definicije proizlazi, ta zajednica nema pravnu osobnost. To znači da se razlikuje od udruženja više osoba koje osnivaju neko trgovačko društvo. Ovaj ugovor nije formalni ugovor i može se sklopiti i usmeno i u pisanom obliku.
Dalje, članak 641 Zakona o obveznim odnosima propisuje da imovinu ortaštva čine ulozi ortaka i da je pritom riječ o zajedničkoj imovini, što je bitno drugačije od suvlasništva jer su kod suvlasništva udjeli određeni, a kod ortaštva su samo odredivi, stoga ortak ne može raspolagati svojim udjelom i pojedinim stvarima i pravima iz te zajedničke imovine. Ukoliko neki ortak proda pojedinu stvar ili prava nekom trećem, takav kupoprodajni ugovor je ništetan. Kako smo već naveli, ortački se ulog može sastojati u stvarima, pravima, novcu, radu i drugim dobrima. U slučaju da ortak ulaže svoj rad, ima pravo na udio u dobiti, ali ne i na udio u glavnici ortakluka, osim ako je vrijednost njegova rada, procijenjena u novcu, uključena u glavnicu.
Savjet je da se ortački ugovor zaključi u pisanom obliku. Ovakav savjet se daje iz više razloga. Kao prvo, važno je zbog pravne sigurnosti ovakav ugovor zabilježiti u zemljišnim knjigama. U suprotnom, u zemljišnim knjigama se ne vidi da je neka imovina unesena u ortaštvo, što je vrlo bitno jer upisani vlasnik više nije stvarni vlasnik predmetne nekretnine, već jedan od zajedničkih vlasnika. Drugi razlog je taj što se nakon dovršetka gradnje pristupa podijeli ortačke imovine i javlja se obveza plaćanja poreza na promet nekretninom i poreza na dodanu vrijednost, ovisno o tome je li investitor u sustavu poreza na dodanu vrijednost. Konkretno, nakon završene investicije može doći do prometa nekretnina na dva načina. Prvi promet je prijenos prava vlasništva zemljišta s ortaka vlasnika zemljišta na investitora, a drugi promet je kada investitor prenosi vlasništvo nad izgrađenom nekretninom ili dijelom izgrađene nekretnine na ortaka vlasnika zemljišta kao naknadu za uneseno zemljište. Pisani oblik je važan i ako se pođe od toga da pravo vođenja poslova ortakluka pripada zajednički svim ortacima. Ortaci mogu dogovoriti i utvrditi tko je ovlašten za vođenje poslova i hoće li se to ovlaštenje prenositi s jednog ortaka na drugog. Prava i obveze ortaka kojima je povjereno vođenje poslova ortakluka određuju se prema odredbama Zakona o obveznim odnosima, ako ortačkim ugovorom nije drukčije određeno. Nijedan ortak nema pravo povjeriti vođenje poslova ortakluka trećoj osobi, niti koga primiti u ortakluk, a ni poduzeti posao kojim bi se, radi svoje posebne koristi, ugrozilo postizanje zajedničkog cilja ili nanijela šteta ortakluku. Ortaci koji su povjerili poslovodstvo jednom ili više ortaka zadržavaju pravo osobnog nadzora nad poslovanjem ortakluka koje uključuje pravo zahtijevati izvješće o poslovima ortakluka i pravo uvida u poslovne knjige i druge isprave.
Ortačka prava i obveze u pravilu ne prelaze na nasljednike ortaka. Nasljednici ortaka, ako se ortakluk ne bi s njima nastavio, ovlašteni su zahtijevati polaganje računa i njihovo podmirenje do dana ostaviteljeve smrti, ali su i obvezni podmiriti ono što je ostavitelj dugovao ortakluku. Ako su ugovorom o ortakluku izrijekom obuhvaćeni nasljednici ortaka, obvezni su, ako prihvate nasljedstvo, nastaviti ortakluk. Ta se obveza ne može odnositi na nasljednike nasljednika. Ako nasljednik nije u stanju ispuniti ostaviteljeve obveze prema ortakluku, odbit će mu se od naslijeđenog udjela razmjeran dio.
Nakon prestanka ortakluka slijedi dioba zajedničke imovine. Stvari koje je ortak dao na upotrebu ortakluku, vraćaju mu se. On nema pravo na naknadu za slučajnu propast stvari ni za njezino pogoršanje zbog redovite upotrebe.
Iako smo iznijeli osnovne informacije i definiciju ortačkog ugovora prema ZOO-u, prije zaključenja takvog ugovora dobro je obratiti se poreznom i financijskom savjetniku.
