Vlasnik sam građevinskog zemljišta koje je obuhvaćeno Generalnim urbanističkim planom (GUP) Grada Zagreba. Tim planom predviđen je koridor buduće prometnice preko mog zemljišta. Rok za gradnju te prometnice nije određen. Dakle, GUP-om sam oštećen jer se to zemljište više ne može kapitalizirati. Naime, ono više nije za poljoprivrednu obradu, na njemu nije moguće ishoditi nikakvu dozvolu za gradnju jer je, prema važećem GUP-u, u koridoru ceste, a ne mogu ga ni prodati jer bi svaki potencijalni kupac preuzeo na sebe zemljište koje je u koridoru ceste. Obraćao sam se Gradu Zagrebu radi isplate vrijednosti te nekretnine ili radi zamjene, no ti zahtjevi nisu prihvaćeni. Koje su moje pravne mogućnosti?
Srećko L., Zagreb
Ono što vašu situaciju čini lošom je činjenica da nije predviđen rok izgradnje prometnice koja je određena Generalnim urbanističkim planom (GUP). To znači da jedinica lokalne samouprave nije u obvezi do tada isplatiti vrijednost te nekretnine, odnosno provesti postupak eksproprijacije. Tako je i Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13, NN br. 65/17) razgraničio pravne mogućnosti u slučaju kada se radi o urbanističkom planu i kada se radi o Generalnom urbanističkom planu. Članak 170 Zakona o prostornom uređenju navodi da vlasnik neizgrađenog i neopterećenog zemljišta na kojemu je urbanističkim planom uređenja planirano građenje, odnosno uređenje površine javne namjene, može to zemljište prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave. Zakon dalje u članku 173 određuje način prijenosa vlasništva i to tako da vlasnik daje izjavu o prijenosu zemljišta na zapisnik uredu državne uprave u županiji, odnosno Gradu Zagrebu. U tom slučaju ured državne uprave dužan je pozvati jedinicu lokalne samouprave da prisustvuje davanju izjave, a pristanak odnosno protivljenje lokalne samouprave prijenosu zemljišta nije od utjecaja na prijenos odnosno na stjecanje prava vlasništva koje se prenosi.
Suprotno člancima 170 i 173 Zakona o prostornom uređenju, moguće je s Gradom Zagrebom sklopiti ugovor o nagodbi. Tom nagodbom Grad Zagreb na ime naknade za nekretninu koju stječe daje vlasniku drugu odgovarajuću nekretninu koja odgovara tržišnoj vrijednosti nekretnine koju stječe. Međutim, u tom slučaju potrebno je ispuniti više kumulativnih uvjeta utvrđenih Odlukom o građevinskom zemljištu Grada Zagreba: da je za izgradnju objekta na nekretnini koju Grad Zagreb stječe utvrđen interes Republike Hrvatske posebnim zakonom, odnosno utvrđen odlukom Vlade RH po prethodno pribavljenom mišljenju Gradske skupštine Grada Zagreba, te da su u proračunu Grada Zagreba osigurana sredstva u visini procijenjenog iznosa vrijednosti nekretnine koju Grad Zagreb stječe sklapanjem nagodbe.
Budući da se vaše zemljište nalazi u području Generalnog urbanističkog plana uređenja, nisu ispunjeni uvjeti iz članka 170 Zakona o prostornom uređenju kako smo to gore naveli u ovom odgovoru, niti je Grad Zagreb proveo postupak eksproprijacije. Sve dok do toga ne dođe, vaša nekretnina je potpuno neiskoristiva.
Analizirajući praksu Europskog suda za ljudska prva i polazeći od vašeg prigovora, smatramo da su vam povrijeđena ljudska prava i to pravo na mirno uživanje vlasništva zajamčeno Protokolom 1 čl. 1 Europske konvencije o zaštiti ljudskih prava i osnovnih sloboda. Povrijeđeno vam je i pravo na pošteno suđenje iz čl. 6 Konvencije jer postupak izvlaštenja i utvrđivanje naknade za zemljište koje će se izvlastiti nisu obavljeni u razumnom roku. Europski sud je u predmetu Sporrong i Lönnroth protiv Švedske (Application No. 7151/75, 7152/75) od 23. rujna 1982. godine utvrdio da su gradske vlasti Stockholma svojom odlukom, koja ih je ovlašćivala da izvlaste imovinu koju god žele radi gotovo bilo kojeg razloga, povrijedile pravo vlasništva podnositelja zahtjeva. Sud je utvrdio, iako je vlasnicima ostavljeno pravo da koriste svoju imovinu i raspolažu njome, da su njihove mogućnosti u praksi bile umanjene, tako da je djelovanje švedskog propisa stvarno povrijedilo njihovo pravo na mirno uživanje vlasništva. Do sličnog zaključka došao je Europski sud u predmetu Belvedere Alberghiera S.r.l. protiv Italije (Application No. 31524/96) od 30. svibnja 2000. godine. Stav Europskog suda za ljudska prava u identičnim situacijama je taj da mora postojati ravnoteža između interesa zajednice i temeljnih prava pojedinca.
