Još 1991. godine s vlasnikom kuće koji je živio na drugom katu potpisala sam ugovor o darovanju kojim mi je darovao stan na prvom katu te kuće. Nakon što su se naši odnosi promijenili, s istim vlasnikom 1995. godine zaključila sam i kupoprodajni ugovor u skladu s kojim sam tada isplatila dogovorenu kupoprodajnu cijenu za predmetni stan. U međuvremenu je vlasnik kuće umro, a ja se nikada nisam upisala u zemljišne knjige kao vlasnica dijela kuće, odnosno stana na prvom katu. Danas se njegova supruga kao nasljednica protivi mojem upisu u zemljišne knjige kao i etažiranju te kuće. Na koji način da riješim nastali problem?

Marijana P., Split

Prema čl. 2 st. 3 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 129/0, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12, 152/14, 81/15, u daljnjem tekstu: ZV) nekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svim što je sa zemljištem trajno spojeno na površini ili ispod nje, ako zakonom nije drugačije određeno. Odredbom čl. 9 st. 1 ZV-a propisano je da pojedinačnu nekretninu čini zemljišna čestica, uključujući i sve što je s njom razmjerno trajno povezano na njezinoj površini ili ispod nje.

Ugovor o darovanju, kasnije i ugovor o kupoprodaji zaključili ste 1991. odnosno 1995. godine, kada je bio na snazi Zakon o vlasništvu na dijelovima zgrade. Tako vlasniku stana, koji je etažno vlasništvo stekao na temelju propisa važećih prije 1. siječnja 1997. godine kao dana stupanja na snagu ZV-a, pripada odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine (zgrada i zemljište) na kojemu je zgrada izgrađena, umjesto dotadašnjeg sudjelovanja u trajnom pravu korištenja zajedničkim dijelovima zgrade. Slijedom navedenog, vi kao suvlasnica nekretnine imate pravo zahtijevati, kao prvo, da se utvrdite suvlasnicom nekretnine sukladno čl. 72 ZV-a određenog posebnog dijela nekretnine i to se uspostavlja upisom u zemljišne knjige kao pravo povezano s određenim suvlasničkim dijelom te nekretnine, a koja se upisuje na suvlasničkom dijelu uz navođenje posebnog dijela nekretnine.

Uspostava posebnog dijela ili etažno vlasništvo regulirano je odredbama čl. 71 do 78 ZV-a. Članak 73 glasi: “(1) Vlasništvo posebnoga dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika te nekretnine. (2) Niti jedan suvlasnik nekretnine ne može uskratiti svoj pristanak na uspostavu vlasništva posebnoga dijela drugom suvlasniku koji ima odgovarajući suvlasnički dio, osim ako bi se uspostavom novoga vlasništva posebnoga dijela u korist toga suvlasnika ukinula ili ograničila prava koja njemu već pripadaju na temelju njegova prije uspostavljenoga vlasništva posebnoga dijela. (3) Vlasništvo posebnog dijela ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina. Potvrda mora sadržavati popis i opis posebnih dijelova nekretnine i da su izgrađeni u skladu s dozvolom nadležnog tijela. (4) Potvrdu iz stavka 3. ovoga članka može zamijeniti uporabna dozvola iz koje je razvidno da je zgrada izgrađena sukladno planu posebnih dijelova nekretnine, potvrđenim građevinskom dozvolom da ti posebni dijelovi predstavljaju samostalnu uporabnu cjelinu.”

Da bi tužbeni zahtjev na razvrgnuće suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva bio usvojen, tokom postupka mora se provesti vještačenje po vještaku građevinske struke koji treba izraditi određeni plan posebnih dijelova zgrade. U daljnjem postupku, prema citiranom čl. 73 st. 3 ZV-a, vlasništvo posebnog dijela zgrade ne može se uspostaviti dok nadležno tijelo, odnosno nadležni ured za graditeljstvo ne potvrdi da je određeni stan ili druga prostorija u određenoj zgradi i na određenoj zemljišnoj čestici samostalna uporabna cjelina.

Dakle, prvi korak u rješavanju vašeg problema jest da zatražite uknjižbu prava suvlasništva u zemljišnim knjigama na predmetnoj nekretnini, a koje pravo ste stekli temeljem ugovora o kupoprodaji. Ukoliko taj ugovor ne zadovoljava sve formalnopravne pretpostavke za uknjižbu prava vlasništva, pred nadležnim sudom pokrenut ćete sudski spor protiv suvlasnice koja vam to pravo osporava. Tužba treba sadržavati zahtjev za utvrđenje suvlasništva na predmetnoj nekretnini i zahtjev za razvrgnuće suvlasništva uspostavom etažnog vlasništva.